USD 0.90 btc 7854.97
facebook
twitter
instagram
linkedin
Žurnāls
Abonē žurnālu
Piesakies iknedēļas jaunumiem

Pierakstieties uz svarīgākajiem biznesa un tehnoloģiju materiāliem Latvijā

USD 0.90 btc 7854.97
Viedokļi 27. Augusts

Kāpēc Latvijai nesanāk

Daļa Andruļoniene

Civinity grupas ģenerāldirektore

Lai labāk saprastu, kas šodien notiek namu apsaimniekošanas tirgū, jāatgriežas 20–30 gadus senā pagātnē – laikā, kad Latvija, Lietuva un Igaunija pēc neatkarības atgūšanas sāka reformēt mājokļu apsaimniekošanu un ļāva dzīvokļus iegūt privātīpašumā privatizējot. Sākuma pozīcijas bija vienādas – no valsts faktiski īrēti dzīvokļi mājās, kuras apsaimnieko valsts (pašvaldību) organizācijas – namu pārvaldes. Tomēr reformu taktika katrā valstī bija atšķirīga.

Visbūtiskākie bija divi aspekti: dzīvokļu īpašnieku iespējas racionāli lemt par mājai svarīgām lietām un bijušo namu pārvalžu statuss. Vēlamais rezultāts – iedzīvotāju apvienošanās dzīvokļu īpašnieku biedrībās un valsts pilnīga aiziešana no namu pārvaldības nozares. Otrais ir salīdzinoši vienkārši panākams – atliek vien nodot namu pārvaldes privatizācijai (kā tas tika izdarīts, piemēram, Lietuvā un Igaunijā). Savukārt biedrību izveide laikā, kad cilvēki bija pieraduši pilnībā paļauties uz to, ka namu pārvalde atrisinās pilnīgi visu, bija visnotaļ sarežģīts pasākums. Kāpēc mums pašiem būtu jālemj par jumta remontu? Tieši tādēļ ļoti liela nozīme bija politiskajiem lēmumiem.

No šāda viedokļa visekstrēmāk, šķiet, rīkojās Igaunija, kas ļāva dzīvokļus iegūt īpašumā tikai tad, ja privatizācijai piekrīt visi mājas iedzīvotāji. Turklāt pēc mājas privatizācijas iedzīvotājiem obligāti bija jāveido dzīvokļu īpašnieku biedrība. Vienlaikus arī namu pārvaldes tika nodotas privātās rokās. Tagad šīs biedrības ir namu apsaimniekošanas sistēmas mugurkauls – tās pārstāv dzīvokļu īpašniekus attiecībās ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem, organizē ikdienas uzkopšanu, algo pārvaldniekus, kā arī virza idejas par nepieciešamajiem uzlabojumiem. Biedrībās ir apvienojušies 98 % dzīvokļu īpašnieku. Savukārt valsts atbalsta un finansiāli stimulē pasākumus, kas palīdz dzīvokļu īpašniekiem turēt ēkas kārtībā.

Arī Lietuvas normatīvie akti paredzēja dzīvokļu īpašnieku biedrību veidošanu, tomēr tā nebija tik obligāta. Dzīvokļu īpašniekiem tāda teorētiski jāizveido pusgada laikā pēc ēkas privatizācijas, bet, ja viņi par to nespēj vienoties, pašvaldībai ir pienākums iecelt administratoru – uzņēmumu, kas nodrošina nama apsaimniekošanu. Līdz šim dzīvokļu īpašnieku biedrības ir izveidotas aptuveni pusē namu, bet par pārējiem joprojām rūpējas administratori, kas tiek izvēlēti konkursa kārtībā.

Lietuvā namu pārvaldes tika nodotas privatizācijai, tāpēc ar daudzdzīvokļu ēku apsaimniekošanu varēja sākt nodarboties privātais bizness. Tieši šis aspekts ļāva attīstīties namu pārvaldības nozarei un izveidoties moderniem uzņēmumiem. Patlaban tirgū darbojas gan privāti namu apsaimniekotāji, gan pilnībā vai daļēji pašvaldībām piederošas kapitālsabiedrības; tās gan lielākoties  nelielajās pilsētās, kur nekustamā īpašuma pārvaldnieku nav daudz. Taču nav nekādu šaubu par to, ka ar laiku visi šie uzņēmumi nonāks privātīpašnieku rokās, jo privātais bizness ir efektīvāks un vienmēr meklē labākos risinājumus. Nozarē valda spēcīga konkurence – uzņēmumi konkurē ar cenām, pakalpojumu kvalitāti, koncentrējas uz klientu reālo vajadzību apmierināšanu.

Latvijā dzīvokļu īpašnieku biedrību veidošana ir ierakstīta normatīvajos aktos, taču līdz pat nesenam laikam gandrīz nekādā veidā no valsts puses netika ne uzspiesta, ne arī stimulēta. Tādējādi ēkas savā pārvaldībā pārņēma tikai neliela daļa iedzīvotāju – enerģiski un aktīvi cilvēki ar izcilām pārliecināšanas spējām. Vienlaikus deviņdesmitajos gados bijušās namu pārvaldes pārtapa par pašvaldību kapitālsabiedrībām, kas joprojām ir lielākie spēlētāji namu apsaimniekošanas tirgū.

Līdz ar to veidojas īsta pelēkā zona, kurā iedzīvotājiem ir grūti vienoties par konkrētiem lēmumiem, daļa īpašnieku ir kūtri, daļa dzīvokļu ir izīrēti, un daudzi joprojām cer, ka pašvaldība visu nokārtos. Faktiski visa saimniekošana ir atkarīga tikai un vienīgi no pārvaldnieka vēlmes kaut ko panākt. Taču, ja apsaimniekotājs pieder pašvaldībai, kas tāpat jau kontrolē ar komunālo saimniecību saistītos jautājumus, rodas interešu konflikti.

No vienas puses, šāda situācija it kā ir objektīva. Ja iedzīvotāji paši nepārvalda ēkas, tad arī pašvaldības īsti nevar atteikties no to apsaimniekošanas. Nepārņemtās mājas joprojām ir bijušo namu pārvalžu – tagadējo pašvaldību kapitālsabiedrību – bilancē. Taču tas bremzē gan namu pārvaldības biznesa attīstību, gan arī dzīvojamā fonda uzturēšanu pienācīgā kārtībā.

Spilgts piemērs ir padomju laikā celto daudzdzīvokļu ēku kompleksā renovācija, kurai, starp citu, vēl joprojām ir pieejams Eiropas Savienības struktūrfondu un valsts atbalsts. Ja dzīvokļu īpašnieki nav apvienojušies, tad nama atjaunošana pilnībā ir atkarīga no pārvaldnieka proaktīvas rīcības. Ja tādas nav, ēkas iet postā. Ne velti cilvēkus tik ļoti uztrauc šo tehniski novecojušo namu nākotne. Sabruks? Nesabruks? Jājauc nost? Patiesībā, ja ēkas būtu pienācīgi un regulāri koptas – atjaunoti jumti, logi, stāvvadi, elektroinstalācija, lifti –, šādu jautājumu vienkārši nebūtu, jo ar tām viss būtu kārtībā. Salīdzinājumam – Lietuvā ir renovētas vairāk nekā 2000 ēkas, Latvijā un Igaunijā – aptuveni 800 katrā.

Pirmkārt, padomju laiku ēkas nāksies renovēt neatkarīgi no tā, kā organizēta apsaimniekošana. Iespējams, šie apstākļi arī Latvijā varētu sekmēt apsaimniekošanas nodošanu privātajam biznesam, kas var nodrošināt labākas tehnoloģijas, piedāvāt elastīgākus finansēšanas nosacījumus. Otrkārt, attiecības starp iedzīvotājiem, pašvaldībām piederošiem apsaimniekotājiem un pakalpojumu piegādātājiem ir palikušas tikpat neefektīvas kā pirms trīsdesmit gadiem. Lietuvā ir spēkā tiešie norēķini par komunālajiem pakalpojumiem, bet Latvijā pārvaldnieki faktiski pilda arī samaksas iekasētāju funkcijas. Bieži vien tas sarežģī apsaimniekošanu, jo tieši pārvaldniekam nākas uzņemties visus finanšu riskus par komunālo pakalpojumu savlaicīgu apmaksu.

Loģiski, ka šādos apstākļos privātie namu apsaimniekotāji galvenokārt darbojas jauno projektu segmentā – arī tāpēc, ka tajā nav iepriekšminētā postpadomju sentimenta. Attiecības starp šo māju iedzīvotājiem un pārvaldnieku kopumā ir racionālākas, lielāka nozīme ir efektīviem, noderīgiem pakalpojumiem. Šis nekustamā īpašuma segments nav liels, tādēļ, koncentrējot darbību galvenokārt jaunajos projektos, vietējie pārvaldības uzņēmumi nespēj izaugt. Labākajā gadījumā tie apsaimnieko dažus simtus ēku, un bizness ir grūti attīstāms.

Nozarē aizvien vairāk izmanto tehnoloģijas un viedos risinājumus. Ēkas uzkopj roboti, atbalsta dienesti lielā mērā ir digitalizēti, biznesa analīzē ienāk lielie dati, klienti visos jautājumos 24/7 var izmantot pašapkalpošanās vietnes internetā, īpašas lietotnes vai zvanu centrus. Lai šos pakalpojumus ieviestu, nepieciešamas gana apjomīgas investīcijas. Nelielam vai neefektīvi strādājošam pārvaldības uzņēmumam tas nav pa spēkam, tāpēc nozarē vai nu ir jāienāk lieliem spēlētājiem no ārvalstīm, vai arī apsaimniekotājiem ir jāapvienojas.

Latvijā un Lietuvā namu apsaimniekošanas tirgus darbojas pēc līdzīgiem principiem, tāpēc lietuviešiem nav pārāk grūti šeit sākt daru. Tieši otrādi – tā ir loģiska darbības paplašināšana, un tāda ir arī Civinity pieredze. Mēs četru gadu laikā iegādājāmies sešus vietējos pārvaldības uzņēmumus (Hausmaster, CS Komercserviss, Labo namu aģentūra, Jūrmalas namsaimnieks, HomeMaster un VESTABALT serviss), tā kļūstot par lielāko privāto nekustamā īpašumu apsaimniekotāju Latvijā.

Nozares tirgū ir redzams, cik liela nozīme ir pirms ilga laika pieņemtiem lēmumiem. Tieši tādēļ apsaimniekošanas tirgus Latvijā attīstās lēnāk, taču esmu pārliecināta, ka agrāk vai vēlāk nāksies pieņemt tieši tādus pašus lēmumus, kādi reiz tika pieņemti Igaunijā un Lietuvā.

Piesakies iknedēļas jaunumiem